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林音将房子卖给陈军,作价每平米一万四千多,合计总价一百五十万。陈军没有结婚更没买过房子,可以申请银行按揭贷款,享受第一套住房的待遇,首付百分之三十,也就是先交四十五万。准备五十万应该够了,这笔钱在场的三个人先凑上。
林音卖出房子后,拿到的是全额房款一百五十万,然后再取出四十五万首付交给陈军,陈军将游方与肖瑜的钱还上,也就是周转一个星期而已。
林音并不吃亏,她等于在最短时间内高价卖出了房子,最终到手一百零五万,恰好可以拿去给父亲救急。
而这套房子就变成了陈军的,四十五万首付是用林音卖房的钱交的,他等于以自己的名义向银行贷款一百零五万,每个月需要交按揭。他吃亏不吃亏就很难说了,高价买房,但是首付不用自己掏,这笔账不好算。
更重要的是,陈军就这样很突然的买下自己的第一套房子,换一种情况,他可能不会在这个地方、以这种价格买房子,现在是为了帮林音。
肖瑜最后总结道:“这套房子还是你们自己的,有租金可收,你们俩也都有工作收入,还贷并不太困难,最重要的是把眼前的事情解决了。”有意思的是,她没有单说陈军,而是说陈军和林音“你们俩”,能合伙干出这种事,彼此之间应该是完全信任的“一家人”才行。
屠苏樱桃小嘴张得老大,好半天才想明白其中的花样,思索着问道:“这不是等于把房子抵押给银行,贷款一百零五万吗?”
林音摇了摇了头:“看似差不多,其实不一样。直接抵押贷款我下午已经问过了,评估之后还要折价,手续时间长,拿不到一百多万,而且我也还不起。游方的办法,是最快最好的,只是让陈军这么做……”
她抬头看了陈军一眼,随即又低下了头,神色很是复杂,有感激、有尴尬、有祈求、有惭愧。陈军很自然的将手放在她的肩胛上,柔声道:“这么买一套房子也不错,我不用交首付,还解决了你的事,就这么办吧。”
林音没有抬头,弱弱的说道:“以后,我帮你一起还按揭。”
见此情景,游方鼓掌笑道:“好了,好了,问题解决了!大家别再愁眉苦脸的,晚饭还没吃呢,也都饿了吧?上午买的菜没做完,屠苏,你帮林音去做饭呗?陈军,往后你就是我的房东了,今天可得好好敬你两杯,想趁机给我涨房租可不行。”
这天的晚饭,还是五个人凑在一起,众人不约而同,都小心翼翼的没有提李秋平的事,仿佛今天警察就没来过,话题仍然集中在房产倒手套现上。
屠苏看着游方,以无比佩服的语气道:“你真有办法,让他们把房子倒一下手,马上就给林音姐变出一百多万来!陈军本来交不起首付,只能付的起按揭,你让他就这样买下了房子。”
肖瑜解释道:“明白其中的交易规则,也不算太神奇,无非是利用金融杠杆原理。一套房子一百五十万,首付只需要百分之三十,剩下的有银行融资,这就是金融杠杆,可以在短期内将资金放大三倍多,借五十万稍微周转一下就可以。”
林音沉思道:“也是因为我的房子没贷款,否则也不好这样做。”
游方突然笑了:“谁说不可以?贷款买房子,套现更容易。”
林音不解道:“那我就不明白了。”
屠苏撅嘴道:“我也不明白。”
陈军在一旁笑道:“游方说的是一种炒房手段,可以通过买房卖房,短期内套出一大笔现金,就拿我贷款买下这套房子举例吧。”他讲了一个很有意思的故事——
假如陈军就是自己买房子,花四十五万首付,买下一套总价一百五十万的房子,二十年平均按揭,每月还款大概七千。过了七个月,他将房子以二百万的价格卖给游方,游方交了六十万的首付。假如他俩是一伙的,套出了多少现金?
两次首付加七个月还款,总计成本110万,收回200万,套出90万现金。更有意思的是,陈军的本钱投入只有45万,其他的钱可以通过短期拆借解决,最终回来90万现金,忽略中间交易费用只谈原理,资金翻了一倍,而房价不过涨了百分之三十三。有了更多的现金,同样的事情换个地方倒手再玩一次,手里的资金会像滚雪球般越来越多。
陈军最后说道:“你以为前几年,游资炒房团在全国各地轮番炒楼市,赚的是那一点买卖差价吗?他们是在利用金融,倒手套出了大量的现金。”
屠苏眨着眼睛追问道:“按刚才的办法,还是有问题呀,陈军将房子倒给游方套现,游方欠了银行那么多贷款,将来怎么还?”
游方接着解释道:“有两个办法,一是将房价炒起来,然后卖给最终的买房者。假如炒到最后没有接盘的,最终会砸在提供融资的银行手里。反正房子是抵押给银行的,不还贷款的话,银行把房子收回去好了,想套的现金已经套到手了。”
陈军苦笑道:“第二个办法更损,以损失别人的信用记录为代价,银行和整个市场也跟着倒霉。”
游方叹道:“这是三、五年前的手段了,如今政策变了,市场也变了,再想玩就得琢磨新花样了。
林音很感兴趣的插话道:“陈军,我一直都不清楚,你是哪里人啊?”
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